Вопросы-ответы

В данной статье представлен подробный рассказ о том, как проходит реализация проектов и поэтапное описание процесса покупки жилья на первичном рынке, то есть в новостройках. В материале можно найти ответы на большинство вопросов, которые возникают у покупателей недвижимости в Таиланде.

 

Кто такой застройщик в Таиланде?

   На самом деле ответ очень простой. Это тот, кто имеет деньги и правильно ими распоряжается для того, чтобы воплотить в жизнь задуманный проект. Причем, в Таиланде работают на равных застройщики как иностранного происхождения, так и с местными корнями.  

   В нашем городе есть несколько строительных «монстров»: это израильские холдинги (Heights Holdings, Matrix Iguana Group, Nova Group, Tulip Group), которые активно преображают лицо города самыми разнообразными по стилю проектами. В 2011 году на паттайский рынок пришли застройщики - тайцы индийского происхождения (Blue Sky Development) со своими пилотными проектами Atlantis  и  Grande Caribbean. Занимают свою надежную нишу скандинавы, застраивающие район Пратамнак разнообразными невысотными проектами типа Nordic. И, конечно, тайские застройщики, такие  как Raimon Land с известными всем комплексами  Northpoint, Zire и UNIXX; компания Bellagio Development с уже реализованными проектом  Apus  и  перспективным —  Cetus и многие другие.

 

Какова схема реализации средств под задуманный застройщиком проект?

   На первом этапе воплощения в жизнь  своего проекта держатель капитала находит подходящую под задачи землю приемлемой для него стоимости. Затем эта земля покупается, и на нее выдается документ, подтверждающий право собственности на данный участок земли. Только при таком условии, т.е. при наличии «чанота» на землю, застройщик в праве продавать будущим инвесторам квартиры в своем проекте. Это – гарантия того, что собственники жилья, будут полноправными владельцами недвижимости, а не теми, кто будет арендовать ее пожизненно. 

   Этап второй – разработка проекта, получение всех необходимых разрешительных документов. На это, как правило, уходит от одного года  до двух лет, в зависимости от масштабности проекта.

   Этап третий – правильный маркетинг, рекламные акции и организация продаж. От этого зависит немало. Хорошие скорости продаж, являются прямым следствием правильного ощущения и знания рынка!  Поэтому опытный застройщик не жалеет средств на тех, кто будет грамотно предлагать рынку его проект, т.е. на команду собственных менеджеров, а также  на агентства недвижимости города,  для которых готовится полный пакет документов и оперативная информация по продажам. И на этом этапе информация о проекте доходит до покупателей.

 

Как проходит процесс приобретения жилья?

   Если покупатель приобретает квартиру во вновь возводимом проекте, то  после ознакомления с полной информацией о ситуации на рынке первичной недвижимости в агентстве недвижимости, заочного знакомства с предлагаемыми разнообразными застройщиками проектами, а также принятия решения, какую именно сумму покупатель хотел бы инвестировать и для каких целей  приобрести жилье, он вместе с риэлтором выезжает на «пленер» для того, чтобы ознакомиться с местом строительства объекта и демонстрационным павильоном или так называемой «шоу-рум», в которой застройщик демонстрирует качество отделки, комплектацию будущей квартиры.  Если концепция проекта, цена и его расположение полностью удовлетворяют покупателя, он вносит депозитные деньги в размере 20-50 тыс. батов для того,  чтобы зарезервировать понравившуюся ему квартиру. Эти деньги, по сути, являются первым платежом и входят в предлагаемую застройщиком стоимость жилья.

   После внесения депозитных денег, на основе паспортных данных покупателя (загранпаспорта),  почтовых данных, электронной почты и контактных телефонов в России, застройщик в течение 1-2 дней готовит контракт. Контракт составляется на двух языках: тайском и английском. Правда, в последнее время, в связи с активизацией покупательской активности на русскоговорящем рынке, застройщики  стали  предоставлять макет контракта, переведенный и заверенный в Консульстве РФ. Однако следует помнить, что данный документ не именной, застройщик не делает перевод каждого индивидуального контракта. Если российский банк, услугами которого покупатель будет пользоваться при переводе денег застройщику, потребует заверенный перевод, покупателю необходимо будет самостоятельно пойти в Палату переводов своего города и сделать официальный именной перевод.                                                                                                                                                     

Итак, застройщик еще до отъезда покупателя в Россию успевает подготовить договор в двух экземплярах, один из которых покупатель, подписав, увозит с собой, к контракту прилагается  инвойс (счет) на следующий платеж, который покупатель будет осуществлять уже в России через российский банк на расчетный счет застройщика, указанный в договоре.

   Следующий платеж, так называемый, «контрактный платеж», который осуществляется уже из-за рубежа, составляет от 20% до 35 % от стоимости приобретаемого жилья.  Он вносится, как правило, через 30-40 дней со дня подписания контракта между покупателем и застройщиком. После перевода денег, покупатель должен отсканировать банковскую «платежку» и выслать ее на электронный адрес застройщика. После чего застройщик проверяет поступление денег на своем счету и высылает покупателю подтверждающий приход денег в Таиланд  документ. Все документы, полученные от застройщика относительно платежей в течение строительства покупателю, необходимо хранить до окончания действия договора.                                                                                                                                              

 

Что происходит после заключения договора?

   Пока агенты, юристы и финансисты помогают покупателям заключать их контракты, отлаживать систему платежей застройщик переходит к следующему, весьма ответственному этапу. Когда получены все документы и разрешения на работы, застройщик предлагает свой проект строительным подрядчикам и выбирает самого достойного из них, который сможет справиться с поставленной задачей. Это важно, ведь у строительных компаний есть специализация: кто-то отменно разбирается в точечной высотной застройке и монолитостроении, кто-то является суперпрофи в организации пространства на крышах проектов с бассейнами, садами и прочими необходимостями для комфортного проживания на ограниченной территории, а кто-то знает толк в возведении зон с большим количеством разнообразных бассейнов для ставших такими популярными проектов лагунного типа с большим количеством воды «внутри» проекта. И только после учета всех особенностей проекта застройщик одобряет строительного подрядчика.

   Если у застройщика одновременно запускается несколько проектов, то и подрядчик будет не один, а, скорее всего, по одному на каждую стройку. У каждого подрядчика свое имя. Это многообразие порой и вызывает недоумение со стороны покупателей: «Так кто же все-таки строит?».  Как и во всем мире, возведение объекта, как правило, занимается местный подрядчик,  в данном случае это тайская компания. А вот деньги на строительство выделяет застройщик (капитал тайский или интернациональный).

   В течение всего отведенного на реализацию проекта срока отобранные застройщиком профессиональные команды возводят объект, а менеджеры самой компании контролируют процесс перечисления средств покупателями.

   Количество платежей обговаривается при заключении контракта: чаще всего это  переводы денег небольшими долями (в среднем 10%) ежеквартально или каждые полгода, как удобно застройщику или покупателю. Однако застройщики очень лояльны и подходят индивидуально к графику платежей каждого клиента, если есть веская причина. Застройщики оставляют  «на ключ», т.е. на финальный платеж, после которого покупатель может получить ключи от своей новой квартиры на руки, от 10% до 50%. И этот факт тоже обговаривается в контракте.                                                                    

   После внесения всей суммы, предусмотренной по контракту со стороны покупателя, и завершения строительства со стороны застройщика, покупатель приезжает в Таиланд для того чтобы оформить все необходимые документы и стать полноправным хозяином своего жилья.

 

Что происходит на заключительном этапе?

  К этому моменту особо готовятся и застройщик, и покупатель. Первого ждет ответственная процедура: по окончанию возведения объекта  его должна принять надлежащая комиссия городской администрации, и только после этого владельцы  могут получать  ключи от собственных  квартир.

Второй обязан убедиться, что у него не возникнет проблем с получением в банке документа под названием Foreign Exchange Transaction или коротко FET (правда, чаще этот же самый документ по привычке называют прежним, названием «то-то-сам», дословно воспроизводя тайское наименование  Thor Thor 3). Это документ, подтверждающий легальность валютных инвестиций в данную страну, и только при его наличии будут соблюдены все необходимые формальности при регистрации сделки в «Земельном Департаменте». Обычно, если речь идет о первичном рынке, застройщик берет почти все хлопоты на себя. Он запрашивает из своего тот самый FET или то-то-сам.

   Также при завершении сделки покупателю необходимо сделать несколько адресных выплат застройщику, а именно: оплатить за год вперед коммунальные платежи из расчета «коммунальной» стоимости квадратного метра приобретенной квартиры (эта цифра колеблется от 20 до 60 бат за 1 кв. м, в зависимости от уровня проекта), которые идут на поддержание текущего состояния общей территории объекта, охрану и т.д; оплатить единоразовый, так называемый, «базовый» платеж, который идет на серьезные ремонты или капиталлозатратные расходы по проекту и рассчитывается также на квадратный метр приобретенной недвижимости, однако порядок цен варьирует от 350 до 600 бат; третий платеж связан с подключением двух счетчиков-воды и электричества. Все это покупатель обязан оплатить застройщику. После этого ему необходимо рассчитаться с Государством  и оформить перенос прав собственности от застройщика на свое имя в «Земельном Департаменте», заплатив при этом 6.3% от оценочной стоимости новой квартиры. Как правило, данный платеж выполняется покупателем, но иногда застройщик может разделить расходы по оформлению с покупателем на равные доли. 

 

Что является финальной точкой в отношениях покупателя и застройщика?

   После всего перечисленного выше покупателю  будет выдан «чанот», документ, подтверждающий право собственности данного человека или двух (в зависимости от того, сколько человек будут указаны в документе о собственности), домовая книжка синего цвета, которую необходимо беречь наряду с «чанотом», так как она будет необходима с документом о собственности при дальнейшей продаже квартиры, если такая будет предпринята.

 

  Компания застройщика еще один-два  года присматривает за проектом и только по истечении гарантийного срока  может передавать его управляющей компании. На этом ответственность застройщика за проекты заканчивается! Все проблемы и радости проживающих ложатся на плечи профессионалов-управленцев администрации кондоминиума.